会社員のヤドカリ投資法｜低予算でリスク最小限の不動産投資

私が不動産投資初心者であれば「ヤドカリ投資法」を選びます。

会社員が住宅ローンを組み、最小限のリスクで不動産投資を始めたい方に最適な手法。

この記事は、数ある不動産投資手法のうち、中古マイホームから始める不動産投資について解説したものです。

これからマイホームを購入し、不動産投資も始めてみたい方の参考になれば幸いです。

ヤドカリ投資法

ヤドカリ投資法は、住宅ローンで不動産を購入し、ローン完済後に賃貸不動産として収益を得ながら、新しいマイホームに住み替えていく投資手法。

投資に適したマイホーム

マイホームの選択肢は５つ。

5つの選択肢から、中古戸建を選ぶ理由は以下の通り。

・ アパートや商業ビルは、難易度が高くリスクも高い
・ 新築物件は、価格に宣伝広告費が上乗せされて利回りが低下。
・ 区分マンションは、管理費や修繕積立費により利回りが低下。

ヤドカリ投資の手順

①1個目のマイホームを購入

↓ 費用対効果の高い中古戸建（総額1,000万円前後）を購入する。

②居住しながらリフォームする

↓ リフォームしながら自ら居住する。

③10年以内にローン完済する

↓ 10年完済を目指す（年間約100万円の返済）

④2個目のマイホームを購入

↓ 次のマイホームを購入する。

⑤1個目のマイホームを賃貸する

↓ 完済後のマイホームから賃貸収益を得る。

・価格1,000万円を超えると、実質利回り10％を下回る。
・10年完済で３戸購入、もしくは５年完済で６戸購入を目標。
・家賃収入を次のローン返済に充て、家のグレードアップも可能。

投資のメリット

①住宅ローンを利用できる

最大のメリットは、住宅ローンを利用できること。

優遇制度のある住宅ローンを活用し、不動産投資を始めることができます。

一方、不動産投資ローンは高金利であり、住宅ローン金利の3倍～10倍が相場。

「フラット35」などを利用し、繰上完済することで高利回りを実現します。

②税制優遇制度を活用できる

会社員に嬉しい「住宅ローン控除」が適用されます。

床面積40㎡以上の物件は、税制優遇（ローン上限4,000万、10年間）の減税策を受けることができ、年末調整でローン残高に応じた減税額が還付されます。

10年完済を目指すのは、優遇期間10年間のメリットを最大限に享受するためです。

③家賃の節約

自ら居住する。

不動産投資で購入した家に住むことで、家賃を節約できます。

家賃相当分は、住宅ローンに充当します。

④リスク最小限の不動産投資

少ないリスクで、大家さんになれます。

途中で不動産投資を諦めた場合は、マイホームとして住めばよいだけ。

ライフスタイルの変化に応じ、柔軟に対応することもできます。

また、賃貸に限らず売却も可能。

バブル期のような高騰は期待できませんが、キャピタルゲインを狙うこともできるでしょう。

⑤団体信用生命保険を付加できる

団体信用生命保険に入ることが可能。

マイホームが生命保険の代わりになります。

自分に万が一の場合、住宅ローンは保険で相殺されます。

ちなみに、ノンバンクから融資を受ける際にも、団信の選択は可能です。

但し、法人で不動産投資する場合は、団信の加入はできません。

投資のデメリット

①選択肢が制約される

マイホームは、あくまでも投資の手段。

自分の趣味や嗜好にあわせて、自由気ままなマイホーム選びができません。

将来の賃貸需要を考慮し、実需のある物件選びが必要です。

②経費計上できない　

事業として運用するわけではありません。

よって、必要経費を計上することができません。

副業として不動産賃貸業を営む場合。

経費や建物の減価償却費を計上でき、会社員の給料と損益通算できます。

損益通算で税金の還付を受けることが可能です。

③予想外の出費

マンションのように修繕積立金がありません。

外壁塗装や大規模修繕など、予想外の出費は覚悟が必要。

台風やゲリラ豪雨のような災害は、火災保険の補償でリスクを回避できます。

④投資の拡大に時間を要する

複数の住宅ローンを組むことができません。

投資の拡大スピードは、遅くなります。

会社員の生涯を通じて、不動産投資を拡大させていく手法です。

早期にFIREを目指すなら、不動産投資ローンでレバレッジを掛け、リスクを取る手法になります。

⑤出口戦略が必須

ローン完済後の出口戦略が必須。

賃貸でインカムゲインを狙うのか？

売却でキャピタルゲインを狙うのか？

マイホームとして住んでも後悔がないか？

あくまでも投資。

想定通り賃貸できるとも限りませんし、売却で赤字になる可能性もあります。

需要を想定し、慎重な物件選びが重要です。

投資物件の選定

①立地

政令都市で、家を1,000万円以下で購入することは難しいでしょう。

人口20万人以上の衛星都市か地方都市が選択肢となります。

◎住宅購入価格が安くても、賃貸価格も安いとは限りません。

◎不動産価格のゆがみ、賃貸不動産の旨味がそこにあります。

人気沿線や駅に近いからといって、投資に良い物件とも限りません。

世の中には、自動車通勤の会社員が大勢います。

病院や学校など公共施設の近くに住みたい人も存在します。

ペットと暮らせれば、田舎でもよいと考える人もいるでしょう。

地域性を見極め、賃貸需要の高い物件を探しましょう。

不動産ポータルサイトHOME’SやSUUMOで、比較検討しましょう。

②価格

1,000万円以下が目安。

不動産取得に絡む税金その他諸費用を含む合計金額です。

1,000万円の不動産を、家賃8万円で賃貸すれば利回り約10％。

家賃7万円が相場の地域なら、900万円以下で購入したいところ。

マイホーム購入5つの選択肢と7つの手順で予算について解説しています。

③戸建かマンションか

戸建でも分譲マンションでもOK。

しかし、より収益率の高い戸建をお勧めします。

分譲マンションは、大規模修繕の心配が不要で、管理組合の存在も安心。

ただ、修繕積立費と管理費により、費用対効果が低下します。

将来的に積立費が値上げされ、利回りが悪化することも考えられます。

④新築か中古か

中古をお勧めします。

新築は、不動産販売会社の宣伝広告費が上乗せされて割高。

新築プレミアの剥はがれた中古物件が、断然有利です。

⑤築年数

物件を何年運用するか、予め計画を立てます。

木造戸建の法定耐用年数は22年ですが、実際に建て替える人は稀まれ。

築50年が、売却できる目安と考えておくと良いでしょう。

再建築かリフォームして、賃貸し続けることも選択肢です。

▶築10年→10年居住→30年賃貸後に売却。
▶築20年→10年居住→20年賃貸後に売却。
▶築30年→10年居住→10年賃貸後に売却。

⑥間取り

間取りも重要なファクター。

戸建ですから、ファミリーを狙います。

和室より洋室、広いリビングが好まれる傾向にあります。

鉄筋・鉄骨マンションは、リフォームに構造上の制限あり。

木造建築は、比較的自由にリノベーションが可能です。

⑦設備

外壁塗装や水回り設備（風呂やトイレ）。

これらの修繕は、費用がかかります。

数十年単位の賃貸運用では、リフォーム費用も覚悟しておきましょう。

購入前のシミュレーションに含めておくことです。

⑧収益性

ROI (投資収益率）＝（年間家賃収入－必要経費－ローン返済額）÷（物件購入費+諸費用）

ROI＝0が損益分岐点。

中古物件のROIは、3％以上欲しいところ。

▶表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入費
▶実質利回り＝（年間家賃収入－必要経費）÷（物件購入費+諸費用）

都市圏でも実質利回り10％程度は、確保することが可能。

利回り10％とは、100万円が1年で110万になること。

言い換えれば、10年で投資の元が取れるということです。

⑨出口戦略

出口戦略が重要です。

道路付けの悪い再建築不可物件や災害ハザードエリア内の物件は、敬遠しましょう。

アパートと違い、実需で家を購入する一般消費者に売却できる物件がベスト。

また、家を解体した後の土地価格も調査が必要。

更地や整地にしなくても、土地として売却することができます。

その場合、解体費用100万円程度の値引き交渉が入ることは覚悟しましょう。

あとがき

何千万円もする新築マンションも、35年後はただの中古マンション。

一時の見栄のために、不動産を負債とするのか資産とするのかは貴方次第。

私は、マイホームを抵当に入れて、ノンバンクから融資を受ける高リスクの手法を取りました。

マイホーム購入前に「ヤドカリ投資法」を知っていれば、間違いなくこの手法を選んでいたでしょう。

訳あり物件の投資方法は、別の記事で紹介しています。