50年の住宅ローン。
フラット50は、返済期間を最大50年とすることができます。
最初に警告します。
他にも続々と、50年ローンを販売する地方銀行がでてきました。
たしかに、5,000万円の家を、現金一括で購入できる人は稀です。
然しながら、現金一括で買えないものは身分不相応と弁えるべきなのです。
私は会社員時代に、ギャンブルや一口馬主、複数台のカーローンなど、絶望的なローン地獄に陥っていました。
副業を始めたことをきっかけに立ち直り、ローンを完済してFIREを達成するに至りました。
この記事では、無謀な50年ローンについて考え、マイホームは資産ではなく、負債であることに言及します。
- これから資産形成を考える人
- マイホームが資産だと思っている人
- フラット50の罠を知りたい人
フラット50
耐久性の高い住宅が普及し、50年住宅ローン「フラット50」が生まれました。
審査は、年齢が44歳以下など、住宅金融支援機構の基準を満たす必要があります。
「フラット35」の返済金額と比べてみましょう。
シミュレーション
| 借入れ | 5,000万円 | 5,000万円 |
| 金利（固定） | 1.53％ | 2.20％ |
| 期間 | 35年 | 50年 |
| 返済額（月） | 153,828円 | 137,473円 |
| 総支払額 | 64,607,516円 | 82,484,158円 |
| 利息合計 | 14,607,516円 | 32,484,158円 |
・返済額差額：△16,355円
・利息の差額：＋1,788万円毎月の返済額は軽減されますが、利息が3,248万円（35年比＋1,788万円）！
利息だけで、もう1軒購入できます。
50年の歳月
50年の歳月で、一体何が起きるか想像できるでしょうか？
今から50年前の出来事を思い出せますか？
1972年の出来事
ちょうど50年前の歴史です。
- 01/24 グアム島密林で元日本兵・横井庄一発見。
- 02/03 第11回冬季オリンピック、札幌で開幕。
- 02/19 浅間山荘事件。連合赤軍の5人が龍城、警官2人死亡。
- 05/13 大阪・千日デパートビル火災。118人死亡。
- 05/15 沖縄返還。沖縄県発足。
- 06/11 田中角栄通産相が「日本列島改造論」を発表。
- 06/14 日航機、インド・ニューデリーで墜落、84人死亡。
- 06/16 ピル解禁求める「中ピ連」結成。
- 07/03～13 ”ゲリラ梅雨“で全国に豪雨。死者・不明436人。
- 07/07 第一次 田中角栄内閣成立。
- 07/21 刑事ドラマ『太陽にほえろ！』放送開始。
- 08/16 森永乳業、枇素ミルク中毒事件の責任を認める。
- 09/29 日中両国首相共同声明に調印、国交樹立。
- 10/00 ツクダオリジナルから「オセロ」発売、200万個販売。
- 11/28 日航機、モスクワで墜落、61人死亡。
- 12/21 ドラマ『ありがとう』史上最高56.3%の視聴率。
- パンダブーム、競馬ブーム、仮面ライダーブーム
- オリコン1位：女のみち（宮史郎とぴんからトリオ）138万枚
50年後は、自分も世界も大きく変わっていることでしょう。
家族構成、病気、ケガ、事故、災害、金銭トラブル…
予算に入れていない支出は意外に多いものです。
不確実な人生において、50年の負債を背負うことは論外です。
50年後のマイホーム
ローンが無事完済したとしましょう。
貴方の年齢はいくつですか？
80歳？ 90歳？
マイホームは、新築時と比べてどうなっているでしょうか？
50年経過するまでに、2回の外壁塗装と、水回り設備のリフォームなどで500万円は必要でしょう。
私のような築古戸建てを買い進める零細大家ですら、築50年超の物件は購入しません。
現金一括で買えないものは身分不相応
お金の真理
資産70億円で「お金の真理」の著者：与沢翼氏は、こう語っています。
著者が富を拡大させていく中で、本当に儲けているのは誰なのか考えるようになります。
自分が睡眠時間を削って働いている間、自宅で寛いでいる不動産オーナーにお金が入る。
不動産オーナーが圧倒的少数であるのに対し、世の中の大多数が賃借人であることに気付き、家賃は家を所有する側に富を移転していく仕組みに違いないことを悟ります。
最終的に著者は、世界各国に45億円分の不動産と、20億円分の株券や社債を保有するに至りました。
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金持ち父さん
「金持ち父さん貧乏父さん」の著者：ロバート・キヨサキ氏は、こう語っています。
ロバート・キヨサキ氏は、マイホームは資産ではなく、負債だと断言しています。
マイホームを購入すると、住宅ローンや固定資産税を支払い続けます。
経年劣化すると、リフォームにもお金が必要でしょう。
ましてや、住宅ローンや固定資産税を支払うことができなかったら？
国や金融機関に差し押さえられ、所有権は剥奪されます。
これで本当に資産と言えるでしょうか？
マイホームが資産だと思うのは幻想にすぎません。
不動産は、お金を生んでこそ資産と言えるのです。
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バフェットの愚行
世界一の投資家ウォーレン・バフェットは、1958年に購入した自宅を指して「バフェットの愚行」と呼んでいます。
世界の大富豪をもってしても、自宅の購入は後悔のひとつになっています。
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不動産仲介業者の役割
決してカモにならないよう、不動産仲介業者の役割を説明しておきます。
私は、毎年1～２軒の家を購入し、賃貸することで生計を立てています。
内覧も含めると、数多くの不動産仲介業者と関わります。
売主と買主の両者を結び付けて、売買を行なうこと。
不動産仲介業者は、家を選んでいる間は、親身になって相談に乗ってくれます。
気になる物件の内覧に連れて行ってくれたり、類似物件を紹介してくれたり。
売買成立後は、売主と買主から仲介手数料を徴収し、役割も終了します。
売買を成立させることができないと、手数料は一切発生しません。
要するに、売買を成立させるため、あらゆる手段を尽くすわけです。
給料の範囲で支払える、金融機関を見つけるのも彼らの仕事なのです。
「フラット50」を勧められたら、カモにされていると悟ってください。
家族構成や将来のライフスタイルに耳を傾ける営業マンも稀です。
自分自身で、ネット銀行など低金利商品を比較検討してください。
住宅ローンの理想期間
最後に、私の考える住宅ローンの理想期間は、住宅ローン控除期間に同じです。
- 新築13年
- 中古10年
理由は、住宅ローン控除期間を最大限に活用できるからです。
住宅ローン控除期間中は、住宅ローン残高（もしくは住宅価格）の 0.7%が所得税・住民税から控除されます。
中古住宅を10年で完済できれば、会社員でも「ヤドカリ投資法」が実現できます。
あとがき
マイホームが負債であることを解説しました。
負債を高金利の50年ローンで手に入れるのは論外です。
不動産仲介業者や金融機関のカモにならないよう注意しましょう！
私は、13年ローンでマイホームを購入し、そのマイホームを担保に融資を受け、資産を増やしていきました。
これからFIREを目指す中高年の会社員を応援しています。
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