前回は、会社員のヤドカリ投資について解説しました。
不動産は、収益を得ることで初めて資産となります。
今回は「訳あり物件」の資産活用について解説します。
私は毎年1〜2件の家を購入し、賃貸にすることで生計を立てています。
かくいう私自身も、いわゆる事故物件を1軒所有しています。
賃貸募集時に正々と告知し、相場より1万円程度割引することで、満室経営に支障ありません。
一見、敬遠されがちな訳あり物件。
その実は、コスパも稼働率も遜色ないものです。
貴方の周りにも、お宝物件が眠っているかもしれません。
- 訳あり物件に興味のある方
- 訳あり物件の運用を考えている方
- 訳あり物件の処分に困っている方
訳あり物件
瑕疵のある土地や建物とは、機能や品質に欠陥がある物件です。
①環境瑕疵
②法的瑕疵
③物理的瑕疵
④心理的瑕疵
⑤その他(共有持分)
①環境瑕疵
物件の周辺に問題があります。
墓地や火葬場、反社会的組織の事務所があるなど、周辺環境に難があるものです。
道路や線路の騒音程度では「重要事項説明書」に記載されませんので注意が必要です。
商業地域や工業地域に隣接していないかどうかも、確認しておきましょう。
昼と夜で周辺環境は大きく変わります。
②法的瑕疵
法的に問題があります。
建築基準法や都市計画法に違反した土地や建物です。
購入後に再建築できなかったり、現在の建物より容積率が低くなるなどの難があります。
但し、隣接地を購入することで、再建築可能となるようなお宝物件も多いです。
現在の法律で違反であっても、運用することに問題はありません。
③物理的瑕疵
物理的な欠陥があります。
シロアリ被害、アスベスト被害、雨漏り被害、建物の傾斜など、建物に難があるものです。
売主が作成する「物件情報確認書」には、正しく申告されないことも多く注意が必要です。
ボロ戸建て投資で有名な大家さんは、ほとんどが物理的瑕疵物件を活用しています。
ボロ戸建て大家さんは、物理的瑕疵物件も大好きです。
④心理的瑕疵
みんなが嫌いな事故物件。
自殺や他殺、腐敗が進行した孤独死など、心理的瑕疵が伴うものです。
但し、世の中には心理的瑕疵を全く気にしない顧客層が、確実に存在します。
一般に敬遠されがちな心理的瑕疵ですが、確実に需給マーケットが存在します。
⑤その他(共有持分)
その他にも、共有持ち分の不動産などがあります。
夫婦共有名義で2分の1づつ家を購入した後に離婚したケースや、度重なる相続で持ち分が複数人になっているケースです。
利権が複雑に絡み合った物件も、訳あり不動産です。
訳あり物件のメリットとデメリット
「訳あり物件」のメリットとデメリットです。
メリット
- 既に保有している場合は、賃貸物件として活用できる。
- 都市圏でも、物件を安価に購入することがきる。
- 通常の不動産物件と比べて、表面利率に遜色はない。
- 全国各地で、物件を探すことができる。
- 訳あり物件にも、一定の顧客層が存在する。
- 物理的瑕疵の多いボロ戸建ては、先輩大家さんに学べる。
これから不動産投資を始める方にも、「訳あり物件」は有効な手段のひとつです。
賃貸価格は下がりますが、購入価格も数百万円単位で安価に購入できます。
訳あり物件にしか居住しないディープな顧客層が、確実に存在します。
訳あり物件を運営する大家さんは多い。
YouTube動画を参考にしよう！
デメリット
- ボロ戸建投資は、人気が高く購入の競争率も高い。
- 心理的瑕疵が苦手な人には、保有が難しい。
- 一般の賃貸需要層には、敬遠される。
- 物件を保有しているだけで、コストが発生する。
- 購入後の出口戦略が難しい。
- 銀行の融資が付かない。
法令違反の物件は、銀行融資の対象となりません。
購入前に、出口戦略を考えておかないと最終的な処分に困ります。
法的瑕疵物件は銀行融資を期待できません。
ノンバンクからの融資に絞られます。
訳あり物件の有効活用
既に「訳あり物件」を所有している方へ、有効活用方法を２つ紹介します。
①賃貸
②売却
①賃貸
遺産相続などで、訳あり物件を所有している方も多いと思います。
先ずは、賃貸物件として活用してみることを検討してみましょう。
リフォームして、瑕疵を告知することで、賃貸物件として募集します。
瑕疵があることにより、賃貸募集を拒否する不動産仲介業者はいません。
家賃の値引き交渉が入れば、柔軟に対応してみるとよいでしょう。
サイドビジネスとして、不動産賃貸業を初めてみましょう。
②売却
賃貸で運用するつもりがなければ、速やかに売却をお勧めします。
毎年の固定資産税や、光熱費などの維持管理費が無駄です。
区分マンションの場合は、更に管理費と修繕積立費が負担になります。
重要なのは、実績のある「訳あり物件」取り扱い業者に相談することです。
▲一般の仲介業者は、預り物件を売却したいがため、破格の安値で交渉を開始します。
また、売却時に法定の仲介手数料が発生します。
◎買い取り専門業者は、独自の販売ルートで物件を売却します。
よって、仲介手数料も不要になり、高値の買取価格が見込めます。
【訳アリ物件買取PRO】
訳あり物件の売却は、買取のプロに任せましょう！
まとめ
総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は849万戸。
住宅総数に占める割合は、13.6％です。
その多くが「訳あり物件」として、活用されずに眠らせているだけです。
貴方の所有する「訳あり物件」も、手直しすれば「お宝物件」に変身するかもしれません。
早速、資産として活用できないか検討してみましょう。
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