不動産は、収益を得ることで初めて資産となります。今回は「訳あり物件」の資産活用について考えます。
私は、年に1〜2戸の家を購入し、賃貸にすることで生計を立てています。そして私自身も、いわゆる事故物件を1戸所有しています。
賃貸募集で正々と告知し、相場より割引することで、満室経営に支障ありません。
一見、敬遠されがちな訳あり物件。実は、コスパも稼働率も遜色ないものです。
あなたの周りにも、お宝物件が眠っているかもしれません。
・訳あり物件に興味のある人
・訳あり物件の運用を考えている人
・訳あり物件の処分に困っている人
訳あり物件
瑕疵のある土地や建物とは、機能や品質に欠陥がある物件です。
①環境瑕疵
物件の周辺に問題があるもの。
墓地や火葬場、反社会的組織の事務所があるなど、周辺環境に難があるものです。道路や線路の騒音程度では「重要事項説明書」に記載されませんので注意が必要です。商業地域や工業地域に隣接していないかどうかも、確認しておきましょう。
昼と夜で周辺環境は大きく変わるものです。
②法的瑕疵
法的に問題がありもの。
建築基準法や都市計画法に違反した土地や建物です。購入後に再建築できなかったり、現在の建物より容積率が低くなるなどの難があります。ただし、隣接地を購入することで、再建築可能になるようなお宝物件も多いものです。
現状維持のまま、賃貸で運用することに問題はありません。
③物理的瑕疵
物理的な欠陥がありもの。
シロアリ被害、アスベスト被害、雨漏り被害、建物の傾斜など、建物に難があるものです。売主が作成する「物件情報確認書」には、正しく申告されないことも多く注意が必要です。ボロ戸建て投資で有名な大家さんは、ほとんどが物理的瑕疵物件を活用しています。
ボロ戸建て大家さんは、物理的瑕疵物件も大好きです。
④心理的瑕疵
みんなが嫌いな事故物件。
自殺や他殺、腐敗が進行した孤独死など、心理的瑕疵が伴うものです。ただし、世の中には心理的瑕疵を気にしない顧客層も確実に存在します。
敬遠されがちな心理的瑕疵ですが、確実に需要があります。
⑤その他(共有持分など)
その他にも、共有持ち分の不動産などがあります。夫婦共有名義で2分の1づつ家を購入した後に離婚したケースや、度重なる相続で持ち分が複数人になっているケースです。
利権が複雑に絡み合った物件も、訳あり不動産です。
訳あり物件のメリットとデメリット
「訳あり物件」のメリットとデメリットを解説します。
訳あり物件メリット
・すでに保有している場合は、賃貸物件として活用できる。
・都市圏でも、物件を安価に購入することがきる。
・通常の不動産物件と比べて、表面利率に遜色はない。
・全国各地で、物件を探すことができる。
・訳あり物件にも、一定の顧客層が存在する。
・物理的瑕疵のあるボロ戸建てでも、先輩大家さんに学べる。
これから不動産投資を始める方にも、「訳あり物件」は有効な手段のひとつ。賃貸価格は下がりますが、購入価格も数百万円単位で安価に購入できます。訳あり物件にしか居住しないという強者が、世の中には存在します。
訳あり物件を好んで運営する大家さんは多い。
訳あり物件デメリット
・ボロ戸建投資は、人気が高く購入の競争率も高い。
・心理的瑕疵が苦手な人は、保有を躊躇する。
・一般の賃貸需要層には、敬遠される。
・保有しているだけでコストが発生する。
・購入後の出口戦略が難しい。
・銀行の融資が付かない。
法令違反の物件は、銀行融資の対象となりません。購入前に、出口戦略を考えておかないと最終的な処分にも困ります。
法的瑕疵物件は銀行融資を利用できません。高金利のノンバンク融資に限られます。
訳あり物件の有効活用
すでに「訳あり物件」を所有している方の有効活用方法を紹介します。
①賃貸
遺産相続などで、訳あり物件を所有している方も多いと思います。まずは、賃貸物件として活用してみることを検討してみましょう。リフォームして、瑕疵を告知することで、賃貸物件として募集します。瑕疵があることにより、賃貸募集を拒否する不動産仲介業者はいません。家賃の値引き交渉が入れば、柔軟に対応してみるとよいでしょう。
サイドビジネスとして、不動産賃貸業を初めてみましょう。
②売却
賃貸で運用するつもりがなければ、速やかに売却をおすすめします。毎年の固定資産税や、光熱費などの維持管理費が無駄です。区分マンションの場合は、更に管理費と修繕積立費が負担になります。実績のある「訳あり物件」取り扱い業者に相談してみましょう。
一般仲介業者は、預り物件を売却したいがため、安値で商談を開始します。また、売却時に法定仲介手数料が発生します。買い取り専門業者は、独自の販売ルートで物件を売却しますので、仲介手数料が不要で、高値の買取価格が見込めます。
訳あり物件の売却は、買取のプロに任せましょう！
まとめ
総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は849万戸。
住宅総数に占める割合は、13.6％です。
その多くが「訳あり物件」として、活用されずに眠らせているだけ。
あなたの所有する「訳あり物件」も、お宝物件に変身するかもしれません。