訳あり事故物件～不動産は賃貸か売却で資産活用しないともったいない！

不動産は、収益を得ることで初めて資産となります。

今回は「訳あり物件」の資産活用について考えます。

私は、年に1〜2件の家を購入し、賃貸にすることで生計を立てています。

私自身も、いわゆる事故物件を1軒所有しています。

賃貸募集で正々と告知し、相場より割引することで、満室経営に支障ありません。

一見、敬遠されがちな訳あり物件。

実は、コスパも稼働率も遜色そんしょくないものです。

あなたの周りにも、お宝物件が眠っているかもしれません。

訳あり物件

瑕疵かしのある土地や建物とは、機能や品質に欠陥がある物件です。

①環境瑕疵

物件の周辺に問題があるもの。

墓地や火葬場、反社会的組織の事務所があるなど、周辺環境に難があるものです。道路や線路の騒音程度では「重要事項説明書」に記載されませんので注意が必要です。商業地域や工業地域に隣接していないかどうかも、確認しておきましょう。

②法的瑕疵

法的に問題がありもの。

建築基準法や都市計画法に違反した土地や建物です。購入後に再建築できなかったり、現在の建物より容積率が低くなるなどの難があります。ただし、隣接地を購入することで、再建築可能になるようなお宝物件も多いものです。

③物理的瑕疵

物理的な欠陥がありもの。

シロアリ被害、アスベスト被害、雨漏り被害、建物の傾斜など、建物に難があるものです。売主が作成する「物件情報確認書」には、正しく申告されないことも多く注意が必要です。ボロ戸建て投資で有名な大家さんは、ほとんどが物理的瑕疵物件を活用しています。

④心理的瑕疵

みんなが嫌いな事故物件。

自殺や他殺、腐敗が進行した孤独死など、心理的瑕疵が伴うものです。ただし、世の中には心理的瑕疵を気にしない顧客層も確実に存在します。

⑤その他(共有持分など)

その他にも、共有持ち分の不動産などがあります。夫婦共有名義で2分の1づつ家を購入した後に離婚したケースや、度重なる相続で持ち分が複数人になっているケースです。

訳あり物件のメリットとデメリット

「訳あり物件」のメリットとデメリットを解説します。

メリット

・すでに保有している場合は、賃貸物件として活用できる。
・都市圏でも、物件を安価に購入することがきる。
・通常の不動産物件と比べて、表面利率に遜色はない。
・全国各地で、物件を探すことができる。
・訳あり物件にも、一定の顧客層が存在する。
・物理的瑕疵のあるボロ戸建てでも、先輩大家さんに学べる。

これから不動産投資を始める方にも、「訳あり物件」は有効な手段のひとつ。賃貸価格は下がりますが、購入価格も数百万円単位で安価に購入できます。訳あり物件にしか居住しないという強者が、世の中には存在します。

デメリット

・ボロ戸建投資は、人気が高く購入の競争率も高い。
・心理的瑕疵が苦手な人は、保有を躊躇する。
・一般の賃貸需要層には、敬遠される。
・保有しているだけでコストが発生する。
・購入後の出口戦略が難しい。
・銀行の融資が付かない。

法令違反の物件は、銀行融資の対象となりません。購入前に、出口戦略を考えておかないと最終的な処分にも困ります。

訳あり物件の有効活用

すでに「訳あり物件」を所有している方の有効活用方法を紹介します。

①賃貸

遺産相続などで、訳あり物件を所有している方も多いと思います。まずは、賃貸物件として活用してみることを検討してみましょう。リフォームして、瑕疵かしを告知することで、賃貸物件として募集します。瑕疵かしがあることにより、賃貸募集を拒否する不動産仲介業者はいません。家賃の値引き交渉が入れば、柔軟に対応してみるとよいでしょう。

②売却

賃貸で運用するつもりがなければ、速やかに売却をおすすめします。毎年の固定資産税や、光熱費などの維持管理費が無駄です。区分マンションの場合は、更に管理費と修繕積立費が負担になります。実績のある「訳あり物件」取り扱い業者に相談してみましょう。

一般仲介業者は、預り物件を売却したいがため、安値で商談を開始します。また、売却時に法定仲介手数料が発生します。買い取り専門業者は、独自の販売ルートで物件を売却しますので、仲介手数料が不要で、高値の買取価格が見込めます。

まとめ

総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は849万戸。

住宅総数に占める割合は、13.6％です。

その多くが「訳あり物件」として、活用されずに眠らせているだけ。

あなたの所有する「訳あり物件」も、お宝物件に変身するかもしれません。

株式会社AlbaLink

訳あり物件買取プロ