私が不動産投資初心者であれば「ヤドカリ投資法」を選びます。
この記事は、数ある不動産投資手法のうち、中古マイホームから始める不動産投資手法について解説したものです。
会社員が住宅ローンを組み、最小限のリスクで不動産投資を始めたい方に最適な手法です。
これからマイホームを購入し、不動産投資も始めてみたい方の参考になれば幸いです。
- ヤドカリ投資法を知りたい方
- 不動産投資を始めたい会社員の方
- 不動産投資でリスクを避けたい方
ヤドカリ投資法
ヤドカリ投資法は、住宅ローンで不動産を購入し、ローン完済後に賃貸不動産として収益を得ながら、新しいマイホームに住み替えていく投資手法です。
住宅ローンを利用してマイホームを住み替えます
投資に適したマイホーム
会社員の投資には中古戸建をお勧めします！前回の記事でマイホームの選択肢を５つ挙げました。
- 建売戸建
- 注文住宅
- 中古戸建
- 新築マンション
- 中古マンション
5つの選択肢から、中古戸建を選ぶ理由は以下の通りです。
◎アパートや商業ビルから始める投資手法は、会社員には難易度が高くリスクも高い。
◎新築物件は、価格に宣伝広告費が上乗せされており利回りが低下する。
◎区分マンションは、管理費や修繕積立費により利回りが低下する。
中古戸建をお勧めします！
ヤドカリ投資の手順
- ①1個目のマイホームを購入
- ②居住しながらリフォームする
- ③10年以内にローン完済する
- ④2個目のマイホームを購入
- ⑤1個目のマイホームを賃貸する
①1個目のマイホームを購入
↓ 費用対効果の高いマイホーム（総額1,000万円前後）を購入する。
②居住しながらリフォームする
↓ 中古マイホームをリフォームをしながら自ら居住する。
③10年以内にローン完済する
↓ 完済10年を目指す（年間約100万円の返済）
④2個目のマイホームを購入
↓ 次のマイホームを購入する。
⑤1個目のマイホームを賃貸する
↓ 完済後のマイホームから賃貸収益を得る。
◎マイホーム総額が1,000万円を超えると、賃貸の実質利回りが10％を下回ります。
◎10年完済で３戸購入、もしくは５年完済で６戸購入を目標とする。
◎家賃収入を次のローン返済に充てることで、マイホームのグレードアップも可能。
1000万円の家を3～6戸購入します
投資のメリット
１．住宅ローンを利用できる
最大のメリットは、住宅ローンを利用できることです。
様々な優遇制度のある住宅ローンを活用して、不動産投資を始めることができます。
一方、不動産投資ローンは高金利であり、住宅ローン金利の3倍～10倍が相場です。
「フラット35」などの住宅ローンを活用し、繰上完済することで高利回りを実現します！
２．税制優遇制度を活用できる
会社員に嬉しい「住宅ローン控除」が適用されます。
床面積40㎡以上の物件は、税制優遇（ローン上限4,000万、10年間）の減税策を受けることができ、年末調整でローン残高に応じた減税額が還付されます。
10年完済を目指すのは、優遇期間10年間のメリットを最大限に享受するためです。
優遇制度のある住宅ローンを活用できます！
３．家賃の節約
不動産投資のつもりで購入した家に住むことで、家賃を節約し、住宅ローンに充当することができます。
4.リスク最小限の不動産投資
少ないリスクで、家賃収入を得る大家さんになれます。
途中で不動産投資を諦めた場合は、そのままマイホームとして住めばよいだけです。
ライフスタイルの変化に応じて柔軟に対応することができます。
また、賃貸に限らず売却を検討することもできます。
一時期のような不動産バブルは期待できませんが、キャピタルゲインを狙うこともできるでしょう。
5.団体信用生命保険を付加できる
団信に入ることで、マイホームが生命保険の代わりになります。
自分に万が一のことがあった場合、住宅ローンは保険で相殺されます。
ちなみに、ノンバンクから不動産投資ローンを受ける場合にも、団信の選択は可能です。
但し、法人として不動産投資を拡大する場合は、団信の加入はできません。
投資のデメリット
１．選択肢が限られる
マイホームは、あくまでも投資の手段となります。
自分の趣味や嗜好にあわせて、自由気ままなマイホーム選びができません。
将来の賃貸需要を考慮して、実需のある物件選びが必要となります。
実需を想定したマイホームに限られます
２．経費計上できない
事業として運用するわけではありませんので、経費として計上することができません。
副業として不動産賃貸業を行う場合は、経費や建物の減価償却費を計上できますので、会社員の給料と損益通算して税金の還付を受けることができます。
３．予想外の出費
区分マンションのような修繕積立金がありませんので、外壁塗装や大規模修繕など予想外の出費を想定しておく必要があります。
但し、台風やゲリラ豪雨のような災害は、火災保険に入ることで補償を受けることが可能です。
４．投資の拡大に時間がかる
制度上、複数の住宅ローンを組むことができません。
よって投資の拡大スピードが遅くなります。
会社員の生涯を通じて、不動産投資を拡大させていく手法です。
早期にFIREを目指す方は、不動産投資ローンでレバレッジを掛けてリスクを取る手法になります。
５．出口戦略が必要
ローン完済後の出口戦略を描いておく必要があります。
売却してキャピタルゲインを狙うのか、賃貸でインカムゲインを狙うのか。
もしくは、断念してマイホームとして住んでも後悔のない物件選びが重要です。
あくまでも投資です。
順調に賃貸経営できるとも限りませんし、赤字になる可能性も覚悟しておきましょう。
物件の選定
１．立地
政令都市で、中古戸建を1,000万円以下で購入することは難しいでしょう。
人口20万人以上の衛星都市か地方都市が選択肢となります。
◎住宅購入価格が安くても、賃貸価格も安いとは限りません
◎不動産価格のゆがみであり、賃貸不動産の旨味がそこにあります
人気沿線や駅に近いからといって、投資に良い物件とも限りません。
世の中には、車通勤の会社員も大勢いますし、病院や学校など公共施設の近隣に住みたい人も数多く存在します。
ペットと暮らせれば、田舎でも良いと考える人もいるでしょう。
それぞれの地域性を見極めて、賃貸需要の高い物件を探しましょう。
不動産のポータルサイトHOME’SやSUUMOで、比較検討すると良いでしょう。
立地が最も重要です
２．価格
価格は、1,000万円以下が目安です。
不動産取得に絡む税金その他諸費用を含む合計金額です。
1,000万円の不動産を、家賃8万円で賃貸できれば利回り約10％。
家賃7万円が相場の地域であれば、900万円以下で不動産を購入したいところです。
▶マイホーム購入5つの選択肢と7つの手順で予算について解説しています。
３．戸建かマンション
一戸建でも分譲マンションでもOKですが、より収益率の高い戸建をお勧めします。
分譲マンションは大規模修繕の手間が掛からず管理組合の存在が安心ですが、管理費と修繕積立費が発生するため、費用対効果が極端に悪化します。
将来的に修繕積立費が高騰し、利回りが悪化することも充分に考えられます。
４．新築か中古
中古をお勧めします。
新築は、不動産販売会社の宣伝広告費が上乗せされて割高です。
新築プレミアの剥がれた中古が、断然有利です。
５．築年数
物件を何年運用するか、予め計画を立てておきます。
木造戸建の法定耐用年数は22年ですが、実際に建て替える人は稀です。
築50年が、売却できる目安と考えておくと良いでしょう。
売却せず、再建築するかリフォームして、賃貸し続けることも選択肢です。
- 築10年の物件→10年居住→30年賃貸後に売却・再建築
- 築20年の物件→10年居住→20年賃貸後に売却・再建築
- 築30年の物件→10年居住→10年賃貸後に売却・再建築
６．間取り
間取りも重要なファクターです。
一戸建ですから、当然ファミリーを狙います。
時代と共に洋室が好まれたり、広いリビングが好まれる傾向があります。
鉄筋・鉄骨マンションは構造上の制限がありますが、木造建築は比較的自由にリノベーションが可能です。
７．設備
外壁塗装や水回り設備（風呂やトイレ）の修繕には、費用がかかります。
数十年単位の賃貸運用では、必ず必要な経費と覚悟しておきましょう。
購入前の予算シミュレーションに含めておくことです。
８．収益性
▶ROI (投資収益率）＝（年間家賃収入－必要経費－ローン返済額）÷（物件購入費+諸費用）
ROI＝0が損益分岐点となります。
中古物件のROIは、3％以上欲しいところです。
▶表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入費 ▶実質利回り＝（年間家賃収入－必要経費）÷（物件購入費+諸費用）
衛星都市と地方都市では利回りに大きな差が出ますが、都市圏でも実質利回り10％程度は確保することができます。
利回り10％とは、100万円が1年で110万になることです。
言い換えれば、10年で投資の元が取れるということです。
購入前にシミュレーションしましょう！
９．出口戦略
デメリットでも説明しましたが、出口戦略が重要です。
道路付けの悪い再建築不可物件や災害ハザードエリア内の物件は、敬遠しましょう。
アパートと違い、実需で家を購入する一般消費者に売却できる物件がベスト。
また、家を解体した後の土地価格も調査が必要です。
更地や整地にせずとも、土地として売却することができます。
その場合、解体費用100万円程度の値引き交渉が入ることは覚悟しておきましょう。
最低でも土地の価値は残ります
あとがき
何千万円もする新築マンションも、35年後は普通の築古マンション。
一時の見栄のために、不動産を負債とするのか資産とするのかは貴方次第です。
私は、マイホームを抵当に入れて、ノンバンクから融資を受ける高リスクの手法を取りました。
マイホーム購入前に「ヤドカリ投資法」を知っていれば、間違いなくこの手法を選んでいたでしょう。
▶訳あり物件の投資方法については、次の記事で詳しく解説しています。
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