私が不動産投資初心者であれば「ヤドカリ投資法」を選びます。
会社員が住宅ローンを組み、最小限のリスクで不動産投資を始めたい方に最適な手法。
この記事は、数ある不動産投資手法のうち、中古マイホームから始める不動産投資について解説したものです。
これからマイホームを購入し、不動産投資も始めてみたい方の参考になれば幸いです。
- ヤドカリ投資法を知りたい人
- 不動産投資を始めたい会社員の人
- 不動産投資でリスクを避けたい人
ヤドカリ投資法
ヤドカリ投資法は、住宅ローンで不動産を購入し、ローン完済後に賃貸不動産として収益を得ながら、新しいマイホームに住み替えていく投資手法。
低金利の住宅ローンを利用し、マイホームを住み替えていきます。
投資に適したマイホーム
マイホームの選択肢は５つ。
- 建売戸建
- 注文住宅
- 中古戸建
- 新築区分マンション
- 中古区分マンション
5つの選択肢から、中古戸建を選ぶ理由は以下の通り。
× アパートや商業ビルから始める投資は、難易度が高くリスクも高い。
× 新築物件は、価格に宣伝広告費が上乗せされており利回りが低下。
× 区分マンションは、管理費や修繕積立費により利回りが低下。
中古戸建は、仕入れ価格が安く高利回りが期待できます。
ヤドカリ投資の手順
- ①1個目のマイホームを購入
- ②居住しながらリフォームする
- ③10年以内にローン完済する
- ④2個目のマイホームを購入
- ⑤1個目のマイホームを賃貸する
①1個目のマイホームを購入
↓ 費用対効果の高い中古戸建（総額1,000万円前後）を購入する。
②居住しながらリフォームする
↓ リフォームしながら自ら居住する。
③10年以内にローン完済する
↓ 10年完済を目指す（年間約100万円の返済）
④2個目のマイホームを購入
↓ 次のマイホームを購入する。
⑤1個目のマイホームを賃貸する
↓ 完済後のマイホームから賃貸収益を得る。
× 購入価格1,000万円を超えると、賃貸の実質利回り10％を下回る。
◎10年完済で３戸購入、もしくは５年完済で６戸購入を目標。
◎家賃収入を次のローン返済に充て、家のグレードアップも可能。
1000万円の家を3～6戸購入します。
投資のメリット
①住宅ローンを利用できる。
②税制優遇制度を活用できる。
③家賃の節約。
④リスク最小限の不動産投資。
⑤団体信用生命保険を付加できる。
①住宅ローンを利用できる
最大のメリットは、住宅ローンを利用できること。
優遇制度のある住宅ローンを活用し、不動産投資を始めることができます。
一方、不動産投資ローンは高金利であり、住宅ローン金利の3倍～10倍が相場。
「フラット35」などを利用し、繰上完済することで高利回りを実現します。
②税制優遇制度を活用できる
会社員に嬉しい「住宅ローン控除」が適用されます。
床面積40㎡以上の物件は、税制優遇（ローン上限4,000万、10年間）の減税策を受けることができ、年末調整でローン残高に応じた減税額が還付されます。
10年完済を目指すのは、優遇期間10年間のメリットを最大限に享受するためです。
住宅ローンは、破格の優遇制度です。
③家賃の節約
自ら居住する。
不動産投資で購入した家に住むことで、家賃を節約できます。
家賃相当分は、住宅ローンに充当します。
④リスク最小限の不動産投資
少ないリスクで、大家さんになれます。
途中で不動産投資を諦めた場合は、マイホームとして住めばよいだけ。
ライフスタイルの変化に応じ、柔軟に対応することもできます。
また、賃貸に限らず売却も可能。
バブル期のような高騰は期待できませんが、キャピタルゲインを狙うこともできるでしょう。
⑤団体信用生命保険を付加できる
団体信用生命保険に入ることが可能。
マイホームが生命保険の代わりになります。
自分に万が一の場合、住宅ローンは保険で相殺されます。
ちなみに、ノンバンクから融資を受ける際にも、団信の選択は可能です。
但し、法人で不動産投資する場合は、団信の加入はできません。
投資のデメリット
①選択肢が制約される
②経費計上できない
③予想外の出費
④投資の拡大に時間を要する
⑤出口戦略が必須
①選択肢が制約される
マイホームは、あくまでも投資の手段。
自分の趣味や嗜好にあわせて、自由気ままなマイホーム選びができません。
将来の賃貸需要を考慮し、実需のある物件選びが必要です。
実需を想定したマイホームに限られます。
②経費計上できない
事業として運用するわけではありません。
よって、必要経費を計上することができません。
副業として不動産賃貸業を営む場合。
経費や建物の減価償却費を計上でき、会社員の給料と損益通算できます。
損益通算で税金の還付を受けることが可能です。
③予想外の出費
マンションのように修繕積立金がありません。
外壁塗装や大規模修繕など、予想外の出費は覚悟が必要。
台風やゲリラ豪雨のような災害は、火災保険の補償でリスクを回避できます。
④投資の拡大に時間を要する
複数の住宅ローンを組むことができません。
投資の拡大スピードは、遅くなります。
会社員の生涯を通じて、不動産投資を拡大させていく手法です。
早期にFIREを目指すなら、不動産投資ローンでレバレッジを掛け、リスクを取る手法になります。
⑤出口戦略が必須
ローン完済後の出口戦略が必須。
賃貸でインカムゲインを狙うのか？
売却でキャピタルゲインを狙うのか？
マイホームとして住んでも後悔がないか？
あくまでも投資。
想定通り賃貸できるとも限りませんし、売却で赤字になる可能性もあります。
需要を想定し、慎重な物件選びが重要です。
投資物件の選定
①立地
②価格
③戸建かマンションか
④新築か中古か
⑤築年数
⑥間取り
⑦設備
⑧収益性
⑨出口戦略
①立地
政令都市で、家を1,000万円以下で購入することは難しいでしょう。
人口20万人以上の衛星都市か地方都市が選択肢となります。
◎住宅購入価格が安くても、賃貸価格も安いとは限りません。
◎不動産価格のゆがみ、賃貸不動産の旨味がそこにあります。
人気沿線や駅に近いからといって、投資に良い物件とも限りません。
世の中には、自動車通勤の会社員が大勢います。
病院や学校など公共施設の近くに住みたい人も存在します。
ペットと暮らせれば、田舎でもよいと考える人もいるでしょう。
地域性を見極め、賃貸需要の高い物件を探しましょう。
不動産ポータルサイトHOME’SやSUUMOで、比較検討しましょう。
立地が重要。100軒検索し、10軒内覧し、1軒買えればOK！
②価格
1,000万円以下が目安。
不動産取得に絡む税金その他諸費用を含む合計金額です。
1,000万円の不動産を、家賃8万円で賃貸すれば利回り約10％。
家賃7万円が相場の地域なら、900万円以下で購入したいところ。
▶マイホーム購入5つの選択肢と7つの手順で予算について解説しています。
③戸建かマンションか
戸建でも分譲マンションでもOK。
しかし、より収益率の高い戸建をお勧めします。
分譲マンションは、大規模修繕の心配が不要で、管理組合の存在も安心。
ただ、修繕積立費と管理費により、費用対効果が低下します。
将来的に積立費が値上げされ、利回りが悪化することも考えられます。
④新築か中古か
中古をお勧めします。
新築は、不動産販売会社の宣伝広告費が上乗せされて割高。
新築プレミアの剥がれた中古物件が、断然有利です。
⑤築年数
物件を何年運用するか、予め計画を立てます。
木造戸建の法定耐用年数は22年ですが、実際に建て替える人は稀。
築50年が、売却できる目安と考えておくと良いでしょう。
再建築かリフォームして、賃貸し続けることも選択肢です。
▶築10年→10年居住→30年賃貸後に売却。
▶築20年→10年居住→20年賃貸後に売却。
▶築30年→10年居住→10年賃貸後に売却。
⑥間取り
間取りも重要なファクター。
戸建ですから、ファミリーを狙います。
和室より洋室、広いリビングが好まれる傾向にあります。
鉄筋・鉄骨マンションは、リフォームに構造上の制限あり。
木造建築は、比較的自由にリノベーションが可能です。
⑦設備
外壁塗装や水回り設備（風呂やトイレ）。
これらの修繕は、費用がかかります。
数十年単位の賃貸運用では、リフォーム費用も覚悟しておきましょう。
購入前のシミュレーションに含めておくことです。
⑧収益性
▶ROI (投資収益率）＝（年間家賃収入－必要経費－ローン返済額）÷（物件購入費+諸費用）
ROI＝0が損益分岐点。
中古物件のROIは、3％以上欲しいところ。
▶表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入費 ▶実質利回り＝（年間家賃収入－必要経費）÷（物件購入費+諸費用）
都市圏でも実質利回り10％程度は、確保することが可能。
利回り10％とは、100万円が1年で110万になること。
言い換えれば、10年で投資の元が取れるということです。
購入前に綿密なシミュレーションをしましょう！
⑨出口戦略
出口戦略が重要です。
道路付けの悪い再建築不可物件や災害ハザードエリア内の物件は、敬遠しましょう。
アパートと違い、実需で家を購入する一般消費者に売却できる物件がベスト。
また、家を解体した後の土地価格も調査が必要。
更地や整地にしなくても、土地として売却することができます。
その場合、解体費用100万円程度の値引き交渉が入ることは覚悟しましょう。
最低でも土地の価値は残ります。
あとがき
何千万円もする新築マンションも、35年後は普通の中古マンション。
一時の見栄のために、不動産を負債とするのか資産とするのかは貴方次第。
私は、マイホームを抵当に入れて、ノンバンクから融資を受ける高リスクの手法を取りました。
マイホーム購入前に「ヤドカリ投資法」を知っていれば、間違いなくこの手法を選んでいたでしょう。
訳あり物件の投資方法については、次の記事で詳しく解説しています。
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